ضريبة التصرّفات العقارية (RETT) — متى تنطبق وكم نسبتها؟

ضريبة التصرّفات العقارية (Real Estate Transaction Tax — RETT) هي 5% من قيمة العقار تُحتسَب على كل عملية بيع أو تصرّف ناقل للملكية. صدرت في 2020 بقرار ملكي لتنظيم تعاملات السوق العقاري، وحلّت محل ضريبة القيمة المضافة على التعاملات العقارية الرئيسية.

في هذا الدليل: متى تُطبَّق، من يدفعها، حالات الإعفاء، وكيف تحتسبها بدقّة.

أولاً: ما هي ضريبة التصرّفات العقارية؟

ضريبة تُفرَض على انتقال الملكية العقارية سواء كان بيعاً، أو هبة، أو مقايضة، أو نقلاً بأي صورة قانونية أخرى. الجهة المسؤولة عن تحصيلها هي هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA).

النسبة

• 5% من إجمالي قيمة العقار المُتصرَّف فيه.
• النسبة ثابتة على مختلف أنواع العقارات (سكنية، تجارية، صناعية، أراضي).

من يدفعها؟

• البائع هو المسؤول قانوناً عن سدادها.
• يُمكن الاتفاق على أن يتحمّلها المشتري أو يتشاركها الطرفان، لكن العلاقة مع ZATCA تبقى مع البائع.

ثانياً: متى تُفرَض الضريبة؟

تُفرَض على كل عملية انتقال ملكية، تشمل:

1. البيع

• بيع كلّي أو جزئي للعقار.
• بيع وحدات سكنية، تجارية، أراضي.

2. الهبة (في بعض الحالات)

• هبة من شخص لآخر خارج نطاق الإعفاءات (أقارب الدرجة الأولى).

3. المقايضة

• تبادل عقار بآخر — يُحتسَب على كل طرف بقيمة عقاره.

4. التنازل عن حقوق عقارية

• تنازل عن حق انتفاع، أو حق ارتفاق، أو ملكية مشتركة.

5. التصرّفات المُعقَّدة

• نقل ملكية شركة عقارية حيث الأصول جوهرها العقار.
• تحويل عقد إيجار طويل المدّة إلى تملّك.

ثالثاً: حالات الإعفاء

النظام يُعفي عدداً من الحالات لأهداف اجتماعية واقتصادية:

1. التصرّفات بين الأقارب من الدرجة الأولى

• الهبة من أب لابن، أو من أم لابنة، أو بين الأزواج.
• بشرط توثيق العلاقة وعدم استخدام الهبة كحيلة لتفادي الضريبة.

2. الوصايا والميراث

• نقل الملكية بسبب الوفاة (إرث) معفى.
• الوصية الموثَّقة كذلك.

3. هبات الدولة

• العقارات الممنوحة من الجهات الحكومية للمواطنين (مثل: المنح الملكية، أراضي صندوق التنمية).

4. الإفراغ المؤقّت لمصلحة البنك في التمويل العقاري

• عند تمويل عقار بنكي، الإفراغ بين البائع والبنك لأغراض الرهن لا يُعتبر تصرّفاً خاضعاً للضريبة.

5. الإفراز والقسمة

• عند تقسيم عقار مشترك بين الورثة أو الشركاء بدون نقل ملكية للخارج.

6. التصرّفات لأغراض الوقف

• نقل ملكية عقار ليصبح وقفاً معفى.

7. تصرّفات صندوق الاستثمار العقاري المُتداوَل (REIT)

• بعض عمليات صناديق الاستثمار المتداولة معفاة بشروط.

8. الإفراغ بين البائع والمشتري عند بيع البائع لأول مسكن للمشتري

• في بعض الحالات الخاصة بمبادرات تمكين السكن الأول.

رابعاً: ضريبة التصرّفات مقابل ضريبة القيمة المضافة

الجانب	RETT	VAT
النسبة	5%	15%
تُفرَض على	بيع العقار	السلع والخدمات عموماً
الجهة المسؤولة	البائع	البائع/المُقدِّم
الحالات العقارية	البيع، الهبة، التنازل	إيجار تجاري بعض الحالات
الإعفاءات	كثيرة (أقارب، إرث، إلخ)	محدودة في العقارات
التوقيت	عند نقل الملكية	عند تقديم الخدمة

نقطة مهمة

• البيع العقاري الذي تنطبق عليه RETT لا تنطبق عليه VAT.
• تجنّباً للازدواج الضريبي.

خامساً: كيف تُحتسَب الضريبة؟

القاعدة الأساسية

• القيمة الخاضعة للضريبة = سعر البيع المُتّفق عليه.
• إذا كان السعر أقل من القيمة السوقية العادلة بشكل واضح، قد تستخدم ZATCA القيمة السوقية لاحتساب الضريبة.

مثال 1: بيع شقة بـ 800,000 ريال

• الضريبة = 800,000 × 5% = 40,000 ريالاً.

مثال 2: بيع أرض بـ 2,500,000 ريال

• الضريبة = 2,500,000 × 5% = 125,000 ريالاً.

مثال 3: مقايضة بيت بمحل تجاري

• بيت قيمته 1,000,000، محل قيمته 800,000.
• البائع الأول (البيت) يدفع: 1,000,000 × 5% = 50,000 ريالاً.
• البائع الثاني (المحل) يدفع: 800,000 × 5% = 40,000 ريالاً.

سادساً: متى تُدفَع الضريبة؟

قبل الإفراغ

• يُسدّد البائع الضريبة قبل إتمام نقل الملكية في ناجز.
• بدون إثبات سداد، لا يكتمل الإفراغ.

الجدول الزمني

1. اتفاق البيع بين الطرفين.
2. إصدار فاتورة RETT عبر منصّة ZATCA الإلكترونية.
3. سداد الضريبة عبر سداد.
4. استلام رقم سداد يُستخدم في الإفراغ.
5. الإفراغ في ناجز: يُستلَم رقم السداد، تُنقَل الملكية، يُحدَّث الصك.

سابعاً: كيفية السداد عملياً

الخطوة 1: الدخول لمنصّة ZATCA

• ادخل بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• سجّل الدخول عبر النفاذ.
• اختر "ضريبة التصرّفات العقارية".

الخطوة 2: إصدار فاتورة

• أدخل بيانات البائع والمشتري.
• أدخل بيانات العقار: الصك، العنوان، المساحة.
• أدخل قيمة البيع.
• النظام يحسب الضريبة آلياً (5%).
• تُصدَر فاتورة برقم سداد.

الخطوة 3: السداد

• ادفع الفاتورة عبر سداد (تطبيق البنك، الصراف، الموقع البنكي).

الخطوة 4: استخدام رقم السداد في ناجز

• بعد السداد، ادخل ناجز لإتمام نقل الملكية.
• أدخل رقم السداد كإثبات.
• يكتمل نقل الصك للمشتري.

ثامناً: العقوبات على عدم السداد

• غرامة على التأخّر في السداد: نسبة محدّدة من المبلغ المتأخّر.
• منع الإفراغ: لا تكتمل عملية البيع رسمياً قبل سداد الضريبة.
• عقوبات جزائية في حالات التهرّب: إذا تم تخفيض قيمة البيع المعلَنة عمداً عن القيمة الفعلية.

تاسعاً: ضريبة التصرّفات وعقد البيع

بنود يجب أن يحتويها عقد البيع

1. القيمة الإجمالية للبيع: واضحة بالأرقام والحروف.
2. من يتحمّل ضريبة التصرّفات العقارية: البائع، المشتري، أم تُقتسَم.
3. التزام البائع بإصدار فاتورة الضريبة: مع تحديد المدّة الزمنية.
4. شرط استرداد المشتري للضريبة إذا فُسِخ البيع لأسباب من البائع.

مثال على بند

"يلتزم البائع بسداد ضريبة التصرّفات العقارية المُستحقّة على هذا التصرّف وفقاً لأنظمة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وذلك خلال (___) يوماً من تاريخ توقيع هذا العقد، وقبل إجراء عملية الإفراغ النهائي."

عاشراً: حالات شائعة للسؤال

بيع شقة في مشروع تطويري

• إذا كان المطوّر مسجَّلاً في ZATCA كمشروع تطويري، قد تنطبق قواعد خاصة.
• بعض المشاريع تشمل الضريبة في السعر المُعلَن.

بيع منزل لأبنائك

• معفى (هبة بين أقارب الدرجة الأولى).
• لكن يجب توثيق العلاقة في وثائق الإفراغ.

بيع نصف عقار

• الضريبة تُحتسَب على نصف القيمة فقط.

تنازل أحد الورثة عن نصيبه

• إذا كان لباقي الورثة بدون مقابل: معفى.
• إذا كان لطرف خارجي بمقابل: تخضع للضريبة.

بيع عقار في مزاد علني قضائي

• تُطبَّق الضريبة على القيمة النهائية للمزاد.

أسئلة شائعة

هل تنطبق RETT على عقود الإيجار؟ لا. الإيجار ليس انتقال ملكية. يخضع لأنظمة شبكة إيجار ورسومها (125-400 ريال حسب النوع).

ماذا لو كان البيع بأقل من القيمة السوقية بكثير؟ ZATCA قد تطلب توضيحات وتحتسب الضريبة على القيمة السوقية إذا اكتُشفت محاولة تهرّب.

هل أستطيع تأجيل سداد الضريبة بعد البيع؟ نظاماً، السداد قبل الإفراغ. تأخّر السداد يؤدي لغرامات.

هل الورثة يدفعون RETT عند توزيع الإرث بينهم؟ لا. التقسيم بين الورثة معفى.

هل أستطيع استرجاع الضريبة إذا فُسِخ البيع؟ في بعض الحالات نعم، خصوصاً إذا لم يكتمل الإفراغ. يلزم تقديم طلب رسمي.

هل بيع المحل التجاري يخضع لـ RETT أم VAT؟ بيع العقار التجاري كأصل عقاري يخضع لـ RETT (5%) وليس VAT.

ما الفرق بين البيع والإفراغ؟ البيع: الاتفاق بين الطرفين على نقل الملكية مقابل ثمن. الإفراغ: الإجراء الرسمي لنقل الملكية في الجهة المختصّة (وزارة العدل / ناجز). البيع لا يكتمل قانونياً بدون إفراغ.