تثبيت الإيجارات في الرياض — ما يهم المؤجّر والمستأجر

في 25 سبتمبر 2025، صدر قرار بتثبيت أسعار الإيجار في مدينة الرياض لمدة 5 سنوات. القرار يسري على العقود السكنية والتجارية، القائمة والجديدة. هذا الدليل يفصّل ما يعنيه القرار عملياً للمؤجّر والمستأجر، حدود التطبيق، والاستثناءات.

أولاً: ما يقوله القرار

الجوهر

• تثبيت سعر الإيجار لمدة 5 سنوات اعتباراً من 25 سبتمبر 2025.
• لا يحقّ للمؤجّر رفع قيمة الإيجار خلال هذه الفترة.
• التجديد التلقائي للعقد ساري، مع إشعار 60 يوماً لأي طرف يرغب في عدم التجديد.
• التطبيق على:
  • العقود السكنية القائمة (تستمر بسعرها وقت الإصدار)
  • العقود التجارية القائمة
  • العقود الجديدة (بقيمة عادلة معتدلة)

المنطقة الجغرافية

• مدينة الرياض فقط. لا يسري على مدن أخرى.
• تشمل الأحياء داخل النطاق العمراني للأمانة.

ثانياً: الأسباب التي تسمح للمؤجّر برفض التجديد

القرار حدّد ثلاث حالات استثنائية يحقّ فيها للمؤجّر عدم تجديد العقد:

1. تأخّر المستأجر عن دفع الإيجار

• يجب أن يكون التأخّر مثبتاً (15 يوماً أو أكثر).
• يُفضّل أن يكون قد سبق ذلك إنذار رسمي.

2. عيوب إنشائية تستوجب الإصلاح

• يجب أن تُثبَت العيوب بتقرير فنّي معتمد من جهة محايدة.
• الإصلاح يجب أن يكون كبيراً يتطلّب إخلاء العقار.
• لا يصلح "ادعاء" بدون تقرير.

3. الاستخدام الشخصي للمؤجّر أو أقاربه من الدرجة الأولى

• المؤجّر يثبت رغبته في السكن أو استخدام العقار شخصياً.
• أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى (الأب، الأم، الزوج، الأبناء).
• يلزم توثيق ذلك في إشعار عدم التجديد.

مهم: أي سبب آخر لا يُعدّ مبرّراً لرفض التجديد، ولا لرفع الإيجار.

ثالثاً: العقوبات على المخالفة

• غرامة مالية تصل إلى 12 شهراً من قيمة الإيجار للوحدة المخالفة.
• إلزام بالتصحيح + تعويض المستأجر المتضرّر.
• حافز للمبلّغين يصل إلى 20% من قيمة الغرامة.

أمثلة على المخالفات التي تُعاقَب:

• رفع الإيجار خلال فترة التثبيت بدون مبرّر نظامي.
• رفض التجديد لسبب غير ضمن الحالات الثلاث المُبيّنة.
• إخلاء المستأجر بطريقة الأمر الواقع (تغيير الأقفال، قطع الكهرباء).
• تأجير وحدة بإيجار يتجاوز الإيجار العادل لمنطقتها.

رابعاً: ماذا يعني هذا للمؤجّر؟

العقود القائمة

• يبقى الإيجار على سعره الحالي.
• لا تستطيع رفعه عند التجديد لمدة 5 سنوات.
• يمكنك رفض التجديد فقط بحدّ الحالات الثلاث المذكورة.

العقود الجديدة

• تستطيع تحديد سعر إيجار جديد، لكن يجب أن يكون عادلاً بحسب أسعار السوق.
• مرّة ما يتم التوقيع، يدخل العقد في فترة التثبيت لـ 5 سنوات.

قبل اتخاذ أي قرار

• وثّق كل شيء عبر شبكة إيجار.
• لا تعتمد على الاتفاقات الشفهية.
• أرسل إشعارات عدم التجديد عبر بريد سعودي مسجّل أو رسالة موثّقة في إيجار.
• لا تغيّر أقفال العقار بنفسك — هذا تعدٍّ على الحيازة قد يقلب الموقف القانوني ضدّك.

خامساً: ماذا يعني هذا للمستأجر؟

استقرار سعري

• لا قلق من زيادات مفاجئة في الإيجار لمدة 5 سنوات.
• يساعدك على التخطيط المالي والسكني طويل الأمد.

حق التجديد

• التجديد التلقائي مفعّل، إلا إذا أُشعرت بعدم التجديد لسبب من الحالات الثلاث.
• إشعار عدم التجديد يجب أن يأتيك قبل 60 يوماً من تاريخ الانتهاء.

واجباتك تبقى كما هي

• الدفع في موعده (التأخّر يعرّضك للإخلاء كحالة استثنائية).
• المحافظة على العقار وعدم التسبّب في عيوب إنشائية.
• استخدام العقار للغرض المتفق عليه.

إذا رفض المؤجّر التجديد بسبب غير نظامي

• تقدّم بشكوى رسمية للجهة المختصة.
• وثّق كل المراسلات.
• استمرّ في الدفع في موعده حتى يُحلّ النزاع.
• لا تخلِ العقار قبل صدور قرار رسمي.

سادساً: التطبيق العملي على عقد قائم

مثال: عقد سكني بمبلغ 50,000 ريال سنوياً، انتهى في فبراير 2026

قبل التثبيت

• المؤجّر كان يستطيع رفع الإيجار إلى 60,000 (مثلاً) عند التجديد.

بعد التثبيت

• التجديد يحدث آلياً بنفس الإيجار (50,000 ريال).
• إذا أراد المؤجّر عدم التجديد، يلزم:
  • إشعار قبل 60 يوماً.
  • يندرج تحت أحد الأسباب الثلاثة.
  • في حال عدم انطباق ذلك، التجديد التلقائي يستمرّ.

سابعاً: التثبيت والتفاوض

ممكنات التفاوض داخل فترة التثبيت

• بدلاً من رفع الإيجار: التفاوض على بنود أخرى (الصيانة، الخدمات الإضافية، تجهيز الأثاث).
• عرض خدمات إضافية مدفوعة منفصلة عن الإيجار الأساسي.
• اتفاق على تجديد عقد جديد بقيمة محدّثة بعد انتهاء فترة التثبيت (لا يلزم الطرف الآخر، لكنه قانونياً ممكن كاتفاق مستقبلي).

ما لا يجوز

• اقتطاع جزء من الإيجار باسم "خدمات إضافية" لرفع التكلفة الفعلية.
• تأجير الوحدة بشكل غير رسمي خارج إيجار لتجاوز التثبيت.
• ربط التجديد بقبول المستأجر لزيادة تخالف القرار.

أسئلة شائعة

هل التثبيت يسري على المدن الأخرى مثل جدة والدمام؟ لا، القرار حالياً خاص بمدينة الرياض.

ماذا لو أن السوق ارتفع كثيراً والإيجار الحالي أصبح أقل من السعر السائد؟ هذا متوقّع. القرار يضحّي ببعض مرونة السوق لتحقيق الاستقرار للسكان والشركات.

هل يحقّ للمؤجّر بيع العقار خلال فترة التثبيت؟ نعم، البيع لا يتأثّر بالتثبيت. لكن المالك الجديد يلتزم بشروط العقد القائم، بما فيها سعر الإيجار المُثبَّت.

ماذا لو تغيّر استخدام العقار من سكني إلى تجاري؟ تغيير الاستخدام يتطلّب تراخيص بلدية. وإذا تم تغيير العقد، يندرج كعقد جديد بشروط القرار.

هل أستطيع تأجير ملحق في فيلتي خارج النظام؟ لا. كل عقد إيجار يجب أن يكون موثّقاً، وأي تأجير خارج النظام يعرّضك لعقوبات.

كم مرة يستمرّ التجديد التلقائي؟ طالما لم يصدر إشعار عدم التجديد لسبب نظامي، التجديد يستمرّ خلال الفترة المُحدّدة وقد يتجدّد بعدها وفق الأنظمة السارية حينئذٍ.

ما الفرق بين تثبيت الإيجار وتخفيضه؟ التثبيت يحفظ السعر الحالي. التخفيض لم يصدر في هذا القرار. السعر يبقى كما هو وقت الإصدار.